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经营贷违规入楼市被严打 “银四”稳定可期

2021-04-08 14:50:46栏目:房产
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经营贷违规入楼市被严打 “银四”稳定可期 


 2021年春天,宜人的气候为万物滋荣提供了有利条件,多地房地产市场成交转暖迹象亦似乎越来越明显。

但随之而来的,是今年以来相关部委及各省各城房地产调控措施的密集出台,数量之多堪称史无前例从房产买卖到贷款融资再到供地拿地,这些新政涉及到了房地产领域的各个板块

继“三道红线”和“两集中三供应”之后,针对信贷资金“乱入”楼市的管控也在收紧。3月26日,中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下简称《通知》),提出各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查。

有关部门负责人就《通知》答记者问(央广网发 中国银行保险监督管理委员会网站截图)

至此,针对违规挪用经营贷购房的严打,已扩围至全国银行业机构。那么,这对于“银四”的楼市表现将有何种影响呢?

过热:变相杠杆成为上涨推手

最近天天登上新闻热搜的“经营贷”,其实是银行推出扶持中小企业发展的一款融资产品,借款人可以通过信用担保、房产抵押等方式获得银行贷款,贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

年以来,在上海、深圳等地,经营贷规模持续扩大。与之同步的,还有该地楼市的“量价齐涨”。两者之间的关联,就是经营贷违规进入楼市,演变为变相杠杆成为楼市过热的推手之一

事实上,除了上述城市,重庆房地产也曾存在着信贷资金流入现象,被有关部门查处后进行了严厉处罚。2019年4月,重庆银保监局的一张行政处罚信息公开表显示,“渝银保监罚决字〔2019〕5号”行政处罚决定书信息中国民生银行股份有限公司重庆分行,内控管理不严导致信贷资金违规流入房地产企业;以贷转存;签发银行承兑汇票对贸易背景审核不尽职,依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条(五)项;《中华人民共和国商业银行法》第七十四条(三)项,对其“共计罚款人民币90万元”。

行政处罚决定书信息央广网发 中国银行保险监督管理委员会网站截图

2019年11月一家银行因信贷资金违规进入楼市等原因,被重庆银保监局处以45万元罚款。

除了有关部门对银行违规行为的监察,部分房地产中介亦非常了解某些经营贷款项的去处。

重庆某房产中介公司总经理对央广网表示,2020年年中开始就有不少客户找到公司业务员要求办理经营贷。“管控最松的时候,仅凭一张用住宅性质用房作为注册地址、登记成立仅几个月的公司营业执照,就能从银行贷到款。”据他透露,业内有部分中介还可以让客户购买注册一年以上的公司,或者代持公司股份成为股东,加上房产抵押即可贷款。这些客户中不乏外地来渝的看房人群。

但是,今年以来,这样的客户和需求近乎绝迹。因为“现在企业有正常资金需求办理经营贷,条件也抬高了不少,比如要求出具长期经营流水凭证等。”他说道,“况且查得越来越严,我们也规定业务员不能接触和办理此类业务。”

现状:缩小利差审查全面收紧

无论查银行还是查中介,弄清经营贷进入楼市的驱动根源都是绕不开的问题。

据某国有银行重庆江北支行的工作人员介绍,目前其所在银行开展的企业经营贷业务,分为信用贷款和抵押贷款两类。而信用贷款对企业年纳税额、经营状态评估等审核要求较高。在这种情况下,用房产抵押贷款就成为了办理经营贷较为快捷的途径。

她表示:“一般而言,用房产抵押进行经营贷,额度是房屋评估价格的6-7成。目前我行经营贷的利率是4.25%,先息后本。”

众所周知,现在的购房贷款基准利率是4.85%左右,首套房贷款的利率甚至达到5.35%,而2020年某些银行给企业的经营贷最低年化利率仅为3.8%。这其中就出现了不小的利差。

过去一年多时间,部分热点城市除了大量的刚需人群有购房需求以外还有部分炒房客混入其中显然,经营贷这种低息贷款就成为了炒房客青睐的资金来源。

那么,经营贷流入楼市问题如何才能“标本兼治”?在银行方面,已经采取了上调利率缩小利差、提升审核门槛已放的贷款进行自查等措施这位银行工作人员对今年以来越来越严苛的贷款审查深有体会,其还透露:“人民银行有非常敏感的数据分析模型,一旦发现异常就会通知放贷银行进行跟踪调查。我们发现贷款被用作它用,就会立即收回。”

展望:重庆楼市四月稳中有升

利用经营贷资金房,其本质就是一种杠杆行为。严查经营贷违规流入楼市这一系列操作背后的焦点就是控制资金流入楼市,尤其是堵住违规流入房地产的资金管道

重庆某地产顾问公司新房渠道负责人透露,自3月中旬以来,重庆楼市成交量确实迎来了一波“小阳春”。部分区域板块的二手房市场也有“量价齐涨”的趋势。

在位于渝北区怡景路的朴邻·万科物业二手房专营店,挂牌房源涵盖了从110余万的高层小户型到750多万的别墅。工作人员表示,相对于高总价房源,总价300万以内的房源成交量更高,店内业务专注深耕一旁的万科城,即万科物业服务社区目前没有听说有客户用信用贷购房,也不会提供套贷服务。

怡景路朴邻·万科物业二手房专营店(央广网发 叶林摄)

同在怡景路的链家门店,也迎来了忙碌旺季。据工作人员介绍,该门店成交业务中,较稳定的是万科城三期的精装刚需户型。“哪怕受疫情影响,2020年我们单店销售万科城二手房就有100多套。”而2021年同比涨幅并不大,业主挂牌价也没有明显的坐地起价现象。

怡景路链家门店(央广网发 叶林摄)

业内人士认为,怡景路所在照母山板块,是重庆人居热门板块。目前该区域的二手房成交量及价格,能够折射出重庆楼市总体平稳健康。毕竟,在监管和机构的围追堵截下,经营贷入楼市看似容易,但实则困难重重。三部委出台的《通知》将有助于经营贷回归本质,在一定程度上守护房住不炒”的底线。